Sala Político-Administrativa · Sentencia N.º 00807 y 00778
Las demandas de resolución de contrato de arrendamiento de locales comerciales corresponden a la jurisdicción civil ordinaria, no a la contencioso-administrativa, conforme al artículo 43 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
- Fecha
- 10 de diciembre de 2019
- Expediente
- 2019-0274 y 2019-0267
- Ponente
- Inocencio Antonio Figueroa Arizaleta
- Partes
- Inmobiliaria Cristal 2018 C.A. vs. Variedades Raymer Fashion C.A. y vs. Pedro Aranzabel Huaman
Criterio
En dos causas simultáneas, la Sala Político-Administrativa confirmó que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer demandas por resolución de contrato de arrendamiento de locales comerciales, y que la competencia corresponde a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil (no a los Juzgados de Municipio), con base en el artículo 43 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ambas causas fueron tramitadas por el abogado Julio César Díaz Valdez (INPRE 146.634), en representación de la arrendadora Inmobiliaria Cristal 2018 C.A.
La ciudadana María Castro Gruber, en su condición de Presidenta de Inmobiliaria Cristal 2018 C.A. (arrendadora de locales en el Centro Comercial Agua Cristal, Paseo Orinoco, Ciudad Bolívar), asistida por el abogado Julio César Díaz Valdez (INPRE N° 146.634), interpuso dos demandas de resolución de contrato de arrendamiento de locales para uso comercial por incumplimiento en el pago de cánones:
- Causa FP-2019-0274 contra Variedades Raymer Fashion C.A. (local N° 10-11-12): demanda estimada en Bs. 648.936,42 (12.978,73 UT). El Tribunal Primero de Municipio la admitió; la demandada alegó falta de jurisdicción señalando que correspondía a la SUNDDE fijar los cánones.
- Causa FP-2019-0267 contra Pedro Aranzabel Huaman (local N° 03): demanda estimada en Bs. 254.573,72 (5.091,47 UT). El Tribunal Cuarto de Municipio la conoció inicialmente; el demandado planteó falta de jurisdicción en términos similares.
En ambos casos, el tribunal de municipio que correspondió decidir la incidencia declaró que el Poder Judicial SÍ tiene jurisdicción. Los demandados ejercieron recurso de regulación de jurisdicción ante la SPA.
La Sala Político-Administrativa, mediante sentencia N° 00807 del 10/12/2019 (Variedades Raymer, Exp. 2019-0274) y sentencia N° 00778 del 04/12/2019 (Pedro Aranzabel, Exp. 2019-0267), declaró SIN LUGAR ambos recursos de regulación, con la siguiente doctrina:
El artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial distingue dos regímenes: la impugnación de actos administrativos del órgano rector en materia de arrendamiento corresponde a los juzgados superiores contencioso-administrativos, mientras que el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales corresponde a la jurisdicción civil ordinaria. La pretensión de resolución de contrato encuadra en este segundo supuesto, y la Sala fue clara en un punto adicional: que las partes no puedan acordar libremente el canon de arrendamiento no transfiere a la SUNDDE la jurisdicción para resolver el contrato, porque el Poder Judicial sigue siendo el único competente para pronunciarse sobre el vínculo contractual mismo.
Definida la jurisdicción, la Sala fijó también la competencia por la cuantía conforme a la Resolución N° 2009-0006 de la Sala Plena, que reservaba a los Juzgados de Primera Instancia las causas que excedieran 3.000 Unidades Tributarias —umbral que ambas demandas superaban— y ordenó remitir los expedientes a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar, anulando las actuaciones de los Tribunales de Municipio y condenando en costas a los demandados recurrentes por haber resultado totalmente vencidos en ambos recursos de regulación de jurisdicción.
Detectamos, sin embargo, que la Sala había aplicado una resolución ya derogada para fijar ese umbral: para la fecha en que ambas demandas se interpusieron, en mayo y junio de 2019, ya regía la Resolución Sala Plena N° 2018-0013, que había elevado a 15.000 Unidades Tributarias el límite de competencia de los Tribunales de Municipio. Solicitamos la rectificación de ambas sentencias, y la Sala nos dio la razón mediante SPA 00188/2020 y SPA 00166/2020: al estar ambas cuantías por debajo del nuevo umbral, los competentes eran en realidad los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Municipio Heres, que ya habían tramitado la audiencia preliminar —evitando así, para nuestra representada, la reposición innecesaria del proceso ante un Juzgado de Primera Instancia.
Ganamos la jurisdicción, ganamos la competencia y, cuando la propia Sala se equivocó de resolución aplicable, corregimos también ese error antes de que le costara a Inmobiliaria Cristal 2018 C.A. un retroceso procesal que no le correspondía. Litigar bien no termina cuando el fallo es favorable; termina cuando el fallo es, además, correcto.