Una junta de condominio no puede imponer sanciones a los copropietarios, como impedirles el acceso a su inmueble y a las áreas comunes para presionar el pago de cuotas, porque sería hacerse justicia por propia mano; y el juez de amparo no puede declarar a la vez inadmisible y sin lugar la acción, ni tener por caduca una violación que se repite, ni negar la cualidad del accionista que preside la compañía propietaria

Un edificio de apartamentos y un club comparten el mismo espacio, incluso la misma entrada, en Camurí Grande, estado La Guaira. Según los estatutos del club, solo pueden ser socios los propietarios de inmuebles del edificio, y la junta directiva del club es también la administradora del condominio, de modo que cobra a sus socios propietarios tanto los gastos del club como los del edificio. Un socio, que además era presidente y accionista principal —con su esposa y sus hijas— de la compañía propietaria de un apartamento, discrepaba de unas cuotas extraordinarias para reparaciones estructurales del edificio, que según él se acordaron sin la consideración en asamblea de los propietarios. Alegó que, por esas deudas, a partir de diciembre de 2022 y luego en febrero de 2023 se le impidió, a él y a su familia, el acceso al club y al apartamento, y que esas prohibiciones continuaron.

Interpuso amparo el 30 de marzo de 2023. El Juzgado Cuarto de Primera Instancia lo declaró inadmisible el 5 de junio de 2023, y el Juzgado Superior Primero lo confirmó el 13 de julio de 2023, con una combinación de razones: falta de cualidad del accionante, porque el apartamento era propiedad de la compañía y no suya; cesación de la violación (artículo 6.1 de la Ley Orgánica de Amparo), porque él y su familia habían entrado al club en distintas fechas, incluso después de interponer la acción; caducidad (artículo 6.4), al contar el lapso desde una reunión informativa de julio de 2022 sobre el edificio; y existencia de una vía ordinaria (artículo 6.5), la del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. A la vez, declaró sin lugar buena parte de las pretensiones. El accionante pidió la revisión constitucional, y la Sala Constitucional la declaró con lugar.

Legitimación: el accionista y presidente de la compañía propietaria

La Sala recuerda que la legitimación en el amparo nace de que la situación jurídica del accionante se vea amenazada o menoscabada por la infracción constitucional, que puede ser directa o indirecta, cuando afecta derechos de otro cuya violación incide directamente sobre esa situación (el amparo reflejo, sentencia N.º 1234 del 13 de julio de 2001, caso Juan Pablo Díaz Domínguez). Aplica la idea a este caso: la compañía propietaria es una ficción jurídica, y el uso y goce material del inmueble corresponde a las personas naturales, es decir, a sus accionistas; el solicitante es accionista y presidente de esa sociedad, de modo que no carecía de legitimación. El superior erró al declarar la inadmisibilidad por falta de cualidad.

La violación que se repite: ni cesó ni caducó

Sobre el cese de la violación, la Sala estima que el hecho de que se le haya permitido entrar al club en algunas fechas, incluso durante el trámite, no basta para entender que cesó: se trata de amenazas de tracto sucesivo, pues es la junta directiva la que decide qué días permite o prohíbe la entrada, sin fecha cierta, lo que equivale a una amenaza latente.

Sobre la caducidad, el superior había contado el lapso de seis meses desde la reunión informativa de julio de 2022, creyendo que el agravio era la imposición de montos extraordinarios. La Sala responde que el agravio denunciado no se agota ahí: son las vías de hecho posteriores y continuadas, es decir, las prohibiciones de acceso que comenzaron en diciembre de 2022, siguieron en febrero de 2023 y en fechas posteriores, como medida de presión para el pago. Así planteado, no se verifica la caducidad de seis meses.

La vía ordinaria era insuficiente

El superior consideró que la imposición de cuotas especiales por reparaciones se tramitaba por la vía ordinaria del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite suspender judicialmente las mejoras de las cosas comunes. La Sala responde que esa vía «a todas luces resultaba insuficiente», incluso con medidas cautelares: lo denunciado no es solo el cobro de cuotas, sino la limitación del acceso a la propiedad y a las áreas comunes de manera continuada, como presión para el pago, lo que revela una presunta usurpación de autoridad con la que se pretende hacer justicia por propia mano. El amparo era la vía idónea y expedita. Añade que el superior, al interpretar la Ley de Propiedad Horizontal en contra del acceso a la justicia, se apartó de la doctrina pro actione de la Sala (sentencia N.º 97 de 2005).

Las juntas de condominio no pueden sancionar

Para sostenerlo, la Sala cita su sentencia N.º 1658 del 16 de junio de 2003 (caso Fanny Lucena Olabarrieta): la función jurisdiccional es una función pública, y cuando un particular, ante un conflicto de intereses, resuelve limitar los derechos de otro e imponer su criterio, se sustrae a las funciones estatales; esa actuación es ilegítima y debe considerarse inexistente, conforme al artículo 138 de la Constitución: toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos. Y declara, como base de su decisión, que las juntas de condominio no tienen la facultad de imponer sanciones a los copropietarios: en su papel de administrador, no pueden usurpar la autoridad judicial para imponer penalizaciones, y deben ceñirse a los mecanismos de la Ley de Propiedad Horizontal para resolver los conflictos y cobrar las deudas. Señala que, en este caso, el superior permitió que subsistieran las sanciones impuestas por la junta de condominio y la junta directiva del club.

Inadmisible y sin lugar a la vez

Por último, la Sala aprecia un vicio de inmotivación por contradicción: el superior declaró la acción inadmisible por causales específicas del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo y, al mismo tiempo, declaró sin lugar varias pretensiones. La admisibilidad se refiere al cumplimiento de requisitos de orden público que permiten tramitar la pretensión, y su declaratoria no implica pronunciamiento sobre el mérito; la procedencia, o su ausencia («sin lugar»), es propia de una decisión de fondo, y en principio se dicta después de sustanciado el proceso (sentencias N.º 1470/2005, 314/2004, 227/2005 y 453/2003). Con el agravante de que el mismo superior había considerado que el accionante carecía de cualidad y, aun así, entró a conocer el fondo.

Decisión

La Sala declaró su competencia y con lugar la revisión, anuló la sentencia del 13 de julio de 2023, repuso la causa de amparo al estado de que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia se pronuncie sobre la admisibilidad y fije la audiencia constitucional, ordenó remitir copia certificada al juzgado superior, y le hizo un llamado de atención por haber declarado simultáneamente la acción inadmisible y sin lugar, subvirtiendo el procedimiento de la Ley Orgánica de Amparo.

Utilidad práctica

Para quien administra un condominio o un club, el mensaje es nítido: el cobro de cuotas, ordinarias o extraordinarias, se hace por los mecanismos de la Ley de Propiedad Horizontal y, si hace falta, ante los tribunales; no se hace limitando el acceso del copropietario a su inmueble o a las áreas comunes. Una práctica como esa puede dar lugar a una acción de amparo, y en este caso la Sala no vio en la vía ordinaria un obstáculo para tramitarla.

Para el copropietario afectado, la ficha ofrece tres argumentos de admisibilidad que se repiten en muchos amparos: la legitimación del accionista o presidente de la compañía propietaria cuando la privación del bien le afecta directamente; el carácter continuado de la violación, que impide contar la caducidad desde el origen del conflicto; y la insuficiencia de la vía ordinaria frente a una presunta vía de hecho.

Para el litigio de amparo en general, la sentencia recuerda que el juez no debe mezclar el examen de admisibilidad con el del fondo.

Dos cautelas de lectura. La Sala no decidió el fondo: repuso la causa para que el juzgado de primera instancia se pronuncie sobre la admisibilidad y fije la audiencia. No resolvió si las cuotas extraordinarias eran debidas, ni si el club podía suspender la membresía por deudas de condominio, y la mayoría de las valoraciones sobre la conducta de las juntas se formulan como presuntas; lo que sí presenta como criterio general es que las juntas de condominio no pueden imponer sanciones a los copropietarios. Y la sentencia revisada contenía pronunciamientos de fondo, que quedan anulados con ella, de modo que no deben citarse como criterio.

Nota sobre la identificación del fallo: el documento fuente es una impresión de la página oficial del 21 de julio de 2025. El 603 consta en su dirección oficial (…/scon/abril/343462-0603-30425-2025-23-1288.HTML), que contiene también la fecha, 30 de abril de 2025, y el expediente, 23-1288. El texto de la copia alojada coincide con el de la página oficial. El nombre con el que el archivo estaba guardado en el repositorio de origen indicaba «20_4_2025»; la fecha de la sentencia es el 30 de abril de 2025, como consta en su texto («a los 30 días del mes de abril dos mil veinticinco») y en la dirección oficial.